房企集体告别“地王”,高价地会让他们亏钱

房企集体告别“地王”,高价地会让他们亏钱






高价地,俗称“地王”,是楼市火热的象征。现在,正变成稀有物种。
 
相比2016年时,全年出现8宗百亿地块的市场行情,2019年仅仅出现了1块价格超过百亿元的地块,下降了87.5%。
 
除了高价地出现的数量减少,高价地的总价和溢价率均有大幅下降。从各个方面看起来,曾经被当作楼市风向标的“地王”,几乎就要销声匿迹了。
 
是地价便宜了,还是没人疯狂加价了?
 
消失的“地王”背后,是房地产市场的深层改变。“地王”、“楼王”这些楼市的“黄金年代”的特定产物,如今已经随着那个年代而远去,不再回来。
 
1
 
高价地失踪
 
越来越少的高价地,凸显出楼市趋于稳定的风向。
 
2019年到现在,全国仅出现一宗成交价超过百亿的地块。这宗地块是2019年4月份由越秀地产在广州增城拿下,涉及金额141亿元。
 
这是诞生百亿地块最少的年份,显得甚为冷清。这个数据在2016年时,曾经是8块。
 
2016年全年最高价地块出现在当年8月份,招商地产联合华侨城地产拿下一宗位于深圳宝安区的地块,总金额高达310亿元。比2019年目前最高价高出一倍有余。
 
 
 
2016年8月17日,上海还曾出现了“一日三地王”的现象。
 
高价地的出现伴随着高溢价率。所谓溢价率是相对于地块出让底价的比率,如一块底价为10亿元的地块,开发商最终花费20亿元拿下,则该地块的溢价率为100%。
 
统计发现,2019年前十大高价地块的溢价率皆低于46%。但在2016年时,完全是另一番景象。
 
以2016年前9个月数据为例,2016年三季度各地上报异常交易块176宗(其中一线城市上报10宗,二线城市上报62宗,三四线城市上报104宗),比第二季度增加了79宗,涨幅为81%;与2015年同期相比更是增加了137宗,涨幅为351%。
 
这些异常地块的平均溢价率为187%。
 
所谓异常地块,在国土部门眼中,是指招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地。
 
 
 
早在2010年,国土部就曾印发《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》,要求各地加强地价动态监测,对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地,市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内,上报国土部和省(区、市)国土资源主管部门。
 
这些“异常地块”,在市场人士看来可以类同于“地王”。此后至今的三年多里,土地市场都显得“乏善可陈”。无论单价还是总价,都没有出现真正令人信服的“地王”项目。在这样的市场环境下,有地产业人士发出了“地王已死”的感叹。
 
2
 
地王为何消失
 
地王逐渐消失,已经是无可否认的现实。然而,地王消失的深层原因更值得注意。
 
过往地王遇到的“烦恼”和改变的市场环境,是今年高价地在市场上不再吃香的重要原因。
 
地王高高在上,能遇到什么样的烦恼?
 
 
 
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析认为,地王项目的土地单价一般相当于项目售价的50%以上,加上人力、资金、建安等成本,在限价的条件下,很多地王项目微利甚至有可能亏本。再加上在融资端的收紧等因素,开发商们更不敢轻易拿高价地。
 
2015年10月,华侨城、华润、招商联合体以83.4亿元的价格竞得北京大兴一宗“地王”级别的地块。但华润和招商很快退出,理由是“地块最终成交价格超出授权价格”。
 
此后,华侨城曾试图独立操盘,但是进展并不理想。最终,在2017年8月和11月,华侨城将此“地王”分两次出售给泰禾集团。
 
由此可见,“地王”并不一定总是能带来与其光环相匹配的利益,甚至还会变成真正的“烫手山芋”。
 
 
 
地王曾经伴随着中国房地产业的腾飞,而变得越来越常见。未来,随着中国房地产进入新的形态,土地市场或许会进入相对平静的时期。
 
2019年7月30日的中央政治局会议上,强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。但没有提及遏制房价上涨,这意味着房地产已经从拉动经济的火车头变为稳定经济的压舱石,未来地产将在不突破上限、不穿透下限的区间内小幅波动,最终进入横盘时代。”某大型房企高管对时代周报记者如此表示。
 
在记者对部分房企进行的采访中,这些房企透露出的信息,似乎已经不再对新一轮房地产宽松周期到来报以太高的期待。返回搜狐,查看更多
 
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